מחשבון מס שבח

מתי משלמים מס שבח וכמה

מס שבח מוטל על הרווח במכירת זכות במקרקעין — ההפרש בין שווי המכירה לבין שווי הרכישה המתואם, בניכוי הוצאות מוכרות. הרווח מפוצל לשניים: שבח אינפלציוני, שהוא החלק שנובע מעליית המדד בלבד, ושבח ריאלי, שהוא הרווח האמיתי. את השבח האינפלציוני שנצבר מ-1.1.1994 ואילך פוטרים ממס לחלוטין, ולכן ברוב העסקאות של היום כל תשומת הלב היא בשבח הריאלי.

הכללים והתקרות במחשבון הם של רשות המסים לשנת 2026.

איך מחושב מס השבח, שלב אחר שלב

1. מחשבים את השבח: שווי המכירה פחות שווי הרכישה המתואם למדד, פחות הוצאות מוכרות שיש עליהן קבלות — שכר טרחת עורך דין, תיווך, מס רכישה ששולם והשבחת הנכס.
2. מפצלים לשבח אינפלציוני ולשבח ריאלי. החלק האינפלציוני שנצבר עד 31.12.1993 חייב ב-10%, וכל מה שנצבר מאז פטור.
3. מחלקים את השבח הריאלי לפי תקופות, ביחס למספר הימים שבכל תקופה. זהו החישוב הלינארי.
4. בחישוב הלינארי הרגיל חלים שלושה שיעורים: עד 7.11.2001 השיעור הוא השיעור השולי של המוכר ועד 47%, מ-7.11.2001 ועד 31.12.2011 חלים 20%, ומ-1.1.2012 ואילך חלים 25%.
5. בחישוב לינארי מוטב, שחל על דירת מגורים מזכה, החלק שנצבר עד יום המעבר — 1.1.2014 — פטור לגמרי, וכל היתרה חייבת ב-25%. חישוב זה הפך לחישוב הרגיל במכירת דירה מזכה החל מ-1.1.2018.
6. אם מתקיימים תנאי הפטור לדירה יחידה, המס מתאפס עד תקרת השווי, ומעליה מחושב יחסית.

הדבר שהכי קל לטעות בו

הטעות הנפוצה היא לחשוב שפטור דירה יחידה הוא פטור מלא תמיד. הוא אינו. הפטור חל עד תקרת שווי, ואם שווי המכירה עולה עליה, החלק היחסי שמעל התקרה חייב במס — ובדירות יקרות זה סכום גדול מאוד. בנוסף, הפטור מותנה בכך שהדירה היא דירתו היחידה של המוכר, שהוא מחזיק בה לפחות 18 חודשים מהיום שהייתה לדירת מגורים, ושלא מכר דירה אחרת בפטור זה ב-18 החודשים שקדמו למכירה.

טעות שנייה נוגעת לחישוב לינארי מוטב. הוא מחלק את השבח לפי ימים, לא לפי שווי. כלומר לא משנה מתי בפועל עלה ערך הדירה — החוק מניח שהעלייה התפרסה באופן אחיד על כל תקופת ההחזקה. מי שקנה דירה זולה לפני עשרים שנה ומכר אותה ביוקר ייהנה מכך מאוד; מי שקנה אחרי יום המעבר לא ייהנה מכך כלל, כי אין לו תקופה פטורה בכלל.

למה המספר שלך יהיה שונה

המחשבון מבקש את עליית המדד מיום הרכישה כי אין לו סדרת מדדים; מי שמשאיר את השדה על אפס מקבל חישוב שמתייחס לכל הרווח כריאלי, וזה מגדיל את המס על רכישה ותיקה. דירה שהושכרה מחייבת הוספת הפחת שנוכה לשבח, ולכן המס גדל. ירושה, מתנה ודירה ותיקה שנרכשה עוד לפני שחוק מיסוי מקרקעין נחקק מטופלות בכללים נפרדים לגמרי. בדירה שיש בה זכויות בנייה בלתי מנוצלות מפצלים את השווי, ורק חלק ממנו נהנה מהפטור. ולבסוף, מס יסף בשיעור 3% נכנס לתמונה רק כששווי המכירה עובר סף גבוה והמכירה אינה פטורה.

שומה עצמית יש להגיש למיסוי מקרקעין ברשות המסים תוך 30 ימים מיום המכירה.

שאלות ותשובות

מכרתי את הדירה היחידה שלי — האם אני פטור? לרוב כן, עד תקרת השווי ובכפוף לתנאי ההחזקה. אם שווי המכירה גבוה מהתקרה, החלק היחסי שמעליה חייב במס לפי החישוב הלינארי המוטב.

מהו החישוב הלינארי המוטב? פיצול השבח הריאלי לפי ימים: כל מה שנצבר עד 1.1.2014 פטור, וכל מה שנצבר אחריו חייב ב-25%. הוא חל על דירת מגורים מזכה גם בלי פטור דירה יחידה, ולכן הוא הרשת של מי שמוכר דירה שנייה.

האם אפשר לנכות את מס הרכישה ואת שכר עורך הדין? כן, אלה הוצאות מוכרות, וכך גם דמי תיווך, אגרות והוצאות השבחה — כל עוד יש קבלות. הוצאות שוטפות כמו ארנונה או תיקונים אינן מוכרות.

מה קורה אם קניתי אחרי יום המעבר? אין לך תקופה פטורה בחישוב הלינארי המוטב, ולכן מלוא השבח הריאלי חייב ב-25%. במקרה כזה הדרך היחידה להפחית מס היא הוצאות מוכרות או פטור לדירה יחידה.